Normas para el cálculo de cuotas abstractas en milésimas (para Ing. Agrimensores/as)


Manual para Agrimensores


1973


La agilitación del comercio de la vivienda por influencia de la Ley Nº 13.870 que estableció facilidades para la transformación de inmuebles al régimen de Propiedad Horizontal según la Ley Nº 10.751, requiere la adopción de procedimientos ágiles para permitir el fluir de las transacciones, que el Estado ha procurado facilitar, incluso exonerándolas en la mayoría de los casos, del impuesto de las transmisiones inmobiliarias.
La reglamentación de la Ley Nº 10.751 por Decreto de 16 de enero de 1947 prevé la asignación autogenerada del padrón de cada unidad en que se subdivide el inmueble, estableciendo en su artículo 4º que se hará con el padrón matriz y el número que le corresponda dentro de cada edificio, sistema que se ha impuesto hace dos años por esta Dirección General-.
Por su parte, el Art. 4º de la Ley Nº 10.751 de 25 de junio de 1946 establece que el derecho de cada propietario sobre los bienes será proporcional al valor del departamento.
Esta proporción que de acuerdo a la ley puede ser establecida por acuerdo de partes o sobre las bases de los aforos inmobiliarios, según los modernos sistemas catastrales corresponde que sea establecida por cuotas abstractas expresadas tal como indican los principales tratadistas en la materia, fijando un módulo de proporcionalidad que permita establecer el valor relativo de las unidades.
A) – Por este sistema, en los planos de mensura y subdivisión de los edificios, trazados por Agrimensores y firmados por los propietarios del inmueble, conforme a lo dispuesto por la reglamentación del Art. 30 de la Ley Nº 13.870 del 2 de mayo de 1970, se incluirán las cuotas abstractas o valores relativos de cada unidad de acuerdo a normas que se acompañan.
B) – Ante ello, la Dirección General del Catastro Nacional ha mantenido reuniones con los Sres. Directores de los Registros de Traslaciones de Dominio y General de Inhibiciones, de Recaudación de Enseñanza Primaria y con representantes de los Consejos Directivos de las Asociaciones de Escribanos y de Agrimensores, acordando una fórmula que ha sido aceptada expresamente por esta última agremiación profesional.
C) – La Dirección General del Catastro Nacional emitirá certificados por triplicado de los Valores Reales resultante para cada unidad exclusiva.
D) – De esta forma, sin generar perjuicio ni para el Estado ni para los particulares, se establece un sistema ágil que permite la pronta formulación de los reglamentos de copropiedad que habilitan las traslación de dominio.
NORMAS PARA EL CALCULO DE CUOTAS ABSTRACTAS EN MILÉSIMAS A ESTABLECER EN LOS PLANOS DE MENSURA Y FRACCIONAMIENTO DE LOS EDIFICIOS QUE SE INCORPORAN AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL (Ley 10.751) DE 25 DE JUNIO DE 1946 POR LA LEY Nº 13.870 DE 2 DE MAYO DE 1970 Y SUS MODIFICACIONES.
El cálculo de las cuotas abstractas expresadas en milésimas, correspondientes a las distintas unidades del edificio, se hará en base a las áreas que le correspondan, como se detalla a continuación.


PLANILLA DE CÁLCULO

Unidad  Área individual  Incremento por ubicación  Área correspondiente a bienes comunes exclusivos  Área resultante A.R  Cuota abstracta K x AR
1  2  3  4  5  6

 




DETALLE DE LAS COLUMNAS:


Columna 1 – Número con que se individualiza la unidad dentro del edificio.
Columna 2 – Si el edificio fue totalmente construido en la misma época y todas sus unidades tienen el mismo destino (vivienda, escritorios, salones, etc.) el área individual que corresponde a cada unidad es la que figura en la planilla del plano de mensura.
Cuando la propiedad comprenda unidades de distinta época de construcción, se adjudicará el área real o verdadera a las unidades de construcción más recientes; a las unidades con antigüedad de 5 a 20 años mayor que la más reciente, se adjudicará el 90 % del área real; a las unidades con antigüedad mayor de 20 años respecto a la más reciente, se adjudicará el 80 % del área real.
Cuando la propiedad comprenda unidades con distinto destino, se adjudicará el área real o verdadera a las unidades de vivienda. Si hubiera escritorios independientes se les adjudicará el 80 % del área real; si hubieran salones independientes se les adjudicará el 70 % del área real; si hubieran unidades independientes muy extensas destinadas a garaje (colectivo), taller, depósito, etc., se les adjudicará el 35 % del área real.
Columna 3 – Las áreas correspondientes a cada unidad, determinadas según las normas que antecede, serán incrementadas en un 20 % cuando las unidades tengan frente a la calle. Este incremento se llevará al 30 % cuando se trate de salones o locales comerciales con acceso directo de la vía pública. Las unidades interiores no llevarán incremento por ubicación.
Columna 4 – Las áreas correspondientes a bienes comunes que son de uso exclusivo de determinadas unidades de acuerdo a lo establecido en el plano de mensura, se agregarán a dichas unidades, disminuidas en su valor según la naturaleza de las mismas, como se detalla a continuación:
Jardines 5 % del área real.
Patios, azoteas, terrazas (azoteas) 10 % del área real.
Balcones, terrazas (salientes), porches, cocheras40 % del área real.
Garages (individuales), depósitos (pequeños) 60 % del área real.
Columna 5 – El área resultante (A.R.) de cada unidad se obtendrá de la suma del área individual (columna 2), del incremento (columna 3) si lo hubiere y del área de bienes exclusivos (columna 4) si existieran.
COEFICIENTE DE PROPORCIONALIDAD – La suma de las áreas resultantes ( S A.R.) será divisor de 1000 a fin de obtener el coeficiente de proporcionalidad K expresado en milésimas:K = 1000 SAR.
Columna 6 – El producto del coeficiente K por el área resultante de cada unidad será igual a la cuota abstracta en milésimas de dicha unidad.
En los planos de mensura, los Agrimensores establecerán al lado de cada unidad la cuota abstracta que le corresponde, de modo que la suma de todas ellas sea igual a 1000 (*). Dichas cuotas estarán sometidas junto con el plano de mensura a la aprobación por esta Dirección.
Toda aclaración respecto a las normas expuestas podrá ser solicitadas en el Sector Propiedad Horizontal.
(*) – Modificado por el Apéndice de las Normas para el cálculo de las Cuotas Abstractas.
APÉNDICE DE LAS NORMAS PARA EL CÁLCULO DE CUOTAS ABSTRACTAS
COLUMNA 2- El 70% del área real indicado para salones independientes se adjudicará cuando dicha área sea inferior a 50 mc..-
El 35% del área real indicado para garaje (colectivo), taller, depósito, etc. se adjudicará cuando dicha área sea superior a 500mc..- A los locales de esa naturaleza cuya área esté comprendida entre 50 y 500 mc. se les adjudicará un porcentaje intermedio (entre 70 y 35), que será estimado por el Agrimensor según el caso. (v.g. a un local de 200mc lecorresponderá un 50% del área real).-
Cuando una unidad de vivienda comprenda un garaje de propiedad individual, a éste se adjudicará el 60% del área real, como corresponde por su naturaleza, siempre que su área esté delimitada (por diferencia de nivel o de implantación).-
COLUMNA 3-Las unidades en subsuelo no llevarán incremento por ubicación aunque estén situadas al frente, salvo aquellos casos en que por su nivel y retiro tengan todos sus muros frontales al exterior, integrando la fachada del edificio.
En casos especiales como las galerías comerciales en zonas céntricas, los incrementos por ubicación podrán experimentar muchas variantes, por lo cual es conveniente establecerlos en consulta con los Asesores Técnicos del Sector Propiedad Horizontal.
COLUMNA 4- Los porcentajes de área real que se establecen para los distintos bienes comunes de uso exclusivo, deben entenderse como tales y no como porcentajes a descontar del área real ( v.g. para los jardines se tomará el 5 % del área real y no el 95 % ).
Para servicios higiénicos se tomará el 200 % del área real.
Las cuotas abstractas no se establecerán en los planos de mensura sino que los Agrimensores presentarán en el sector Propiedad Horizontal un certificado con toda la planilla de cálculos detallada.
Cuando un área individual o de bienes comunes exclusivos proviene de la suma de dos o más áreas parciales, es conveniente detallar estas últimas a fin de agilitar el contralor de la planilla.

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Última Actualización: 23/06/2017